Уважаемые собственники! 



В данной статье мы предлагаем к рассмотрению бюджет поселка "Маяковский" с учетом большинства пожеланий и исходя из текущей ситуации. Помните, что наша ситуация уникальна и нам с вами дают возможность самоуправления. 

Для многих из вас данная ситуация совершенно новая, поэтому очень внимательно читайте все, что написано и анализируйте, спрашивая себя "а что бы сделал я в данной ситуации". Вопрос непростой и для многих может быть болезненным, но мы не обещаем простого лечения. Мы предлагаем вариант пошагового превращения потерпевшей неудачу бизнес-модели в поселок, в котором бы хотелось остаться.

Итак, обо всем по порядку. На текущий момент мы имеем поселок, состоящий из 1 и 2 очереди, разделенных разными наборами благоустройства, разной степенью исполнения обязательств со стороны девелопера и совершенно разными обидами, обманутыми ожиданиями и не оправдавшимися надеждами. Но, мы объединены общим забором и желанием получить то, за что заплатили. (во всяком случае я надеюсь, что в этом наше мнение совпадает). 

В ноябре-декабре 2018 года нами (всеми кто был на собраниях и принимал участие) были получены вводные, что нам готовы отдать поселок и управление им в свои руки. Задача оказалась непростой в условиях отсутствия данных. Спасибо всем, кто откликнулся и большую часть данных предоставил, исходя из которых на наконец удалось собрать полную картину событий предшествующих краху бизнес-модели и выработать стратегию вывода поселка из кризиса. 

На текущий момент нами было открыто некоммерческое объединение ТСН "Маяковский" и открыто 2 расчетных счета: в банке "Точка" для сбора целевых взносов и ПАО "Сбербанк" для осуществления операционной деятельности.

Между нами и ДНП Маяковский в лице Ильи Иванова достигнут ряд договоренностей по передаче земель общего пользования 1ой и чуть позже 2й очереди в собственность ТСН "Маяковский". Документы для ознакомления представлены новостью ранее.

Обязательства собственников по оплате эксплуатации поселка передаются от ДНП в ТСН Маяковский на основании расторжения договора на эксплуатацию, заключенного при приобретении земельных участков осуществляется на основании заявления о расторжении договора, который необходимо заполнить каждому собственнику и предоставить их правлению ТСН Маяковский на собрании 03.03.19.

С 01.03.19 все обязательства по управлению поселком (а именно оплата налогов, охрана, уборка территории, а также обеспечение исполнения ряда других хозяйственных договоров возлагаются на ТСН Маяковский (т.е. нас с вами)).

Для сохранения текущего уровня обслуживания, а также решения решения ряда юридических вопросов, сопутствующих текущему положению дел (личное спасибо Алексею Рожкову, который все это время держал всех вас в курсе) нам с вами необходимо утвердить бюджет на грядущий год, который необходимо будет ежемесячно пополнять членскими взносами. Без этого, увы, сохранение поселка как класс - невозможно или очень затруднительно.

Итак, бюджет (с самим документом вы можете ознакомится ниже по ссылке). В ходе обсуждения постоянно добавлялись или убирались те или иные статьи затрат, а также корректировались с учетом новых вводных и изменений в законодательстве. По каждому пункту были баталии "не на жизнь, а насмерть...". Выносим данный документ на ваш суд и очень надеемся на понимание.

Итак, по пунктам:

1.1 Земельный налог 1 очередь: исчисляется от кадастровой стоимости, которая на текущий момент составляет 35 960 547, 36 руб. Налог на землю в размере 0,3% от кадастровой стоимости составляет 107 881,64 руб. Данная сумма рассчитывается на все 12 месяцев, так как январь и февраль 2019 года мы с вами не оплачивали в адрес ДНП ежемесячные взносы и нам в любом случае необходимо покрыть эту сумму.

1.2 Земельный налог 2 очередь: исчисляется от кадастровой стоимости, размер которой составляет 22 882 070,4 руб. Таким образом, налог на землю составит 45 764руб за 8 месяцев владения данным земельным участком. (предполагаемый срок передачи земельного участка общего пользования 2 очереди - май 2019 года).

1.3 Имущественный налог (дом охраны): составляет 2,2% от кадастровой стоимости (для юридических лиц, которым является ТСН "Маяковский") передаваемого строения (кадастровая стоимость 2 917 144,81руб) и выражается в сумме 50 315 руб.

Передаваемое имущество, представляющее из себя имущество общего пользования попадает под действие налогового кодекса РФ и уменьшению не подлежит. Затраты по обеспечению исполнения налоговых обязательств делятся равномерно между всеми собственниками 1 и 2 очереди.

2.1 Электроэнергия (освещение, энергоснабжение домика) - рассчитаны исходя из статистических данных по среднегодовым затратам. Оптимизация данной статьи возможна за счет регулирования автоматики по времени освещения и замены на энергоэффективные светодиодные светильники, но это потребует дополнительных инвестиций в "целевые взносы" и будет обсуждаться отдельно на общем собрании собственников.

Обоснование статьи затрат (годовой расчет, PDF).

2.2 Вывоз ТКО: рассчитан исходя из предварительных данных по тарифам региональных операторов и количества домовладений с построенными или строящимися домами. В данный момент идут переговоры об отзыве заявок со стороны "Эколайн Воскресенск" из МОЭСК и заключении централизованного договора на вывоз ТКО. Экономия при централизованном вывозе ТКО каждого собственника составит около 350 руб/мес.

2.3 Сервисное обслуживание СКУД (ворота): данная статья будет подлежать уточнению, и имеет "страховой характер". Для понимания, стоимость привода ворот или управляющей автоматики превышает годовой бюджет, заложенный в смете. Выход ворот из строя имеет вероятностный характер и может наступить в результате ручного открывания ворот или электромагнитного воздействия (атмосферного разряда).

2.4 Обслуживание территории (уборка, покос, проч): в данной статье затрат заложена сезонная уборка снега из расчета 3 чистки за каждый из 5 зимних месяцев, покос зон общего пользования в летний сезон, уборка въездной группы и также носит вероятностный характер. Расчет основан на статистике, предоставленной ДНП Маяковский, а также на основе статистики наблюдений гисметео.

2.5 Прочие хозяйственные расходы (мелкий ремонт, покупка инвентаря, замена ламп): данная статья содержит минимально необходимый бюджет на текущий ремонт и обслуживание общего имущества, включая сеть освещения. (для расчетов в том числе использовались данные о стоимости ДРЛ ламп 280-350 руб/шт, составляющий основу нашего освещения и срок их жизни, измеряемый 2-3 месяцами). В расчете не учтена стоимость монтажных работ данных ламп для минимизации бюджета.

2.6 Охрана (сторож, двое): в процессе переговоров была достигнута сумма 40000 руб в месяц на одного охранника с принятием налогового бремени охранником, как ИП. Более сложные схемы, включая договорные отношения с ЧОП потребуют более значительных затрат.

2.7 Видеонаблюдение: принято решение оставить существующую систему без изменений на ближайший год. Любые доработки возможны на основе личных пожертвований (в т.ч. оборудованием). На текущий момент система оснащена 4-мя аналоговыми камерами и 8 канальным DVR.

2.8 Отчисления во внебюджетные фонды (ПФР 22%, ФОМС 5,1%, ФСС 2,9%, НС ПЗ 0,02%): приняты нулевыми, так как сторож готов* взять на себя бремя налогообложения как индивидуальный предприниматель.

3.1 Председатель: должностное лицо, наделенное полномочиями и ответственностью в том числе административной, экономической и уголовной, которое призвано обеспечить законную реализацию прав и возможностей реализации бюджета, собственников и законности совершаемых действий. Было достигнуто соглашение о введении в штат с назначением оклада 35 000 руб / мес до налогообложения. НДФЛ оплачивается из обозначенной суммы, ЕСН начисляется поверх суммы.

3.2 Бухгалтерская служба: в лице одного бухгалтера. Достигнуто соглашение об оплате 10000 руб / мес, включающей в себя ведение лицевых счетов по участкам, контроль оплат, переплат и задолженностей, подготовку и сдачу необходимой отчетности и оплату налогов. Для оптимизации достигнуто соглашение о расчетах с бухгалтером, как с самозанятым. Возникающая налоговая нагрузка в 6% расчитана в бюджете сверху суммы. Привлекать бухгалтера по аутсорсинговой схеме нецелесообразно ввиду необходимости контроля над финансовой ситуацией поселка.

3.3 Административная и техническая поддержка: включает в себя работу нескольких членов правления, связанную с подготовкой документации, проработкой проектов, связанных с договорными отношениями с привлекаемыми контрагентами и охватывает деятельность от подготовки и учета договоров до управления имеющейся автоматикой и ее модификацией в соответствии с потребностями коллектива собственников. Выплаты по данной статье носят проектный характер и назначаются по факту выполнения этапов работ по улучшению инфраструктуры поселка. О всех действиях по данной статье затрат собственники будут уведомлены заранее и могут принять или отказаться от обозначенных действий.

3.4 Юридическая служба: включает в себя договорные работы по подготовке необходимых документов, анализу ситуации, консультациях с наемными юристами или юридическими компаниями. Затраты могут превысить расчетные в силу ситуации вокруг поселка. Все затраты по данному пункту будут оформлены как договорные отношения с юридическими агентствами или частными юристами и подтверждены документально.

3.5 Связь, коммуникации, аренда ПО, эл.отчетность, домен: для обеспечения бесперебойной работы потребуется приобретение ряда лицензий на программное обеспечение и аренда информационных ресурсов (предварительная оценка 40-45 тыс). Кроме того, потребуется доработка программного обеспечения для автоматизации бухучета (чтобы максимально сократить объем работы бухгалтера). Предварительная оценка объема таких работ составляет 45-50 тыс. Регистрация домена, хостинг, электронная отчетность, выпуск ЭЦП и прочие затраты оцениваются в 7-8 тыс в год. Предоставление доступа в интернет составляет 4000 руб / год до домика охраны. Непредвиденные затраты могут составить около 15-20 тыс. Большинство обозначенных затрат носят разовый характер, но в будущем периоде необходимо будет приобрести сервер и серверное ПО для организации удаленной работы нескольких пользователей с бухгалтерией.  

3.6 Банковское обслуживание: по договорам на сопровождение расчетных счетов в ПАО "Сбербанк" и банке "Точка" потребуется не более 3500 руб/мес. Суммы прописаны в договорах на РКО и безакцептно списываются с расчетных счетов. Расчетная сумма включает в себя необходимое и достаточное стоимостей платежных поручений по хозяйственным договорам.

3.7 Расходы на проведение общих собраний: Принято решение о том, что затраты на проведение собраний следует включить в хозяйственные расходы. Данная статья расходов принята нулевой.

3.8 Аренда юр.адреса: до приобретения земель общего пользования, регистрации почтового адреса и перерегистрации ТСН с новым уставом на адрес поселка Маяковский, необходима аренда временного юридического адреса.

3.9 Отчисления во внебюджетные фонды (ПФР 22%, ФОМС 5,1%, ФСС 2,9%, НС ПЗ 0,02%): включают в себя оплату налогов (отчислений) во внебюджетные фонды с двух включенных в штат должностных лиц Председателя и Бухгалтера. 

3.10. Непредвиденные расходы: приняты нулевым за счет пп.3.3.-3.4

Прочие организационные расходы:

4.1 Канцтовары, бумага, расходные материалы для оргтехники: необходимы для формирования пакетов документов, приобретения картриджей и других расходных материалов для оргтехники. Расчет произведен на основе среднестатистических данных по  аналогичным затратам компании малого и микробизнеса.

4.2 Печать и ламинирование документов, объявлений: необходимы для создания и размещения объявлений, вывесок, и прочих способов уведомления текущих и будущих собственников о событиях в поселке. Затраты по данному пункту не включают в себя изготовление членских книжек и прочей необходимой полиграфии и приняты минимально возможными.

4.3 Почтовые расходы (уведомления должникам): для реализации программы взыскания долгов с неплательщиков необходимая статья затрат включает в себя стоимость отправки заказных писем с уведомлением о вручении начиная с 4 месяца (с июля 2019 года) с момента возникновения задолженности. Количество рассчитано исходя из статистики по неплательщикам в адрес ДНП.

4.4 Транспортные расходы (ГСМ): включают в себя компенсацию за использование личного транспорта членам правления или собственникам, задействованным в поездках в органы государственной, судебной или исполнительной власти в целях осуществления документооборота с вышеозначенными органами в интересах товарищества собственников недвижимости "Маяковский".

4.5 Нотариальные услуги, госпошлина: включают в себя госпошлины, заверения документов, подготовку и отправку заявлений, договоров с целью осуществления регистрационных и иных документальных действий, направленных на осуществление законных действий по обеспечению функционирования поселка Маяковский в правовом поле РФ.

4.6 Непредвиденные затраты на взыскание долгов по членским взносам: данная статья включает в себя возможные долги по членским взносам исходя из статистики по платежам в адрес ДНП, а также необходимые затраты, связанные с подачей исковых заявлений и взысканию задолженностей. Сумма является вероятностной и подлежит взысканию с неплательщиков. При этом все дополнительные затраты несут ответчики по исковым заявлениями. Сумма, возвращаемая таким образом в ТСН Маяковский по решению собрания собственников может быть использована для назначения премий членам правления, представлена к перерасчету членских взносов или переведена в статус целевых взносов. Распределение взысканной суммы, а также пеней по ней может быть распределено одновременно несколькими способами равными или неравными долями.

5.1 Земли общего пользования 2-й очереди (сумма 11 669 856 на 6 лет): согласованная стоимость земельного участка, представляющего из себя земли общего пользования 2 очереди поселка Маяковский. Передаются в собственность в ТСН на основании зачета членских взносов, начисляемых ТСН в адрес "Инвестиционных" (не проданных участков) сроком на 6 лет. Сумма является фиксированной и не зависит от скорости и срока реализации земельных участков. Договоренность действует 6 лет или до полной реализации участков, если реализация наступит до истечения 6 лет.

б/н. Непредвиденные расходы (1% от бюджета, вынесены за бюджет) и в расчете не учитываются.

Данный бюджет является минимальным и требует упорной работы всех участников процесса спасения поселка. От вас требуется понимание происходящего и поддержка, в том числе и финансовая. У нас все получится!